新北方型住宅の展開でマーケットの拡大は図れるか
4月から新北方型住宅の展開が始まった
北海道が推進する北方型住宅は、北国の気候・風土に適した性能・設備を持ち、街並みとも調和する住まいの実現をめざし、昭和６３年度から産・学・官が一体となって開発・普及に取り組んできた。主な取り組み視点は①耐久性、高断熱・高気密による省エネルギー性の向上などの住宅性能の向上②住宅水準を支える建築技術力の向上③住宅性能の理解、街並み・景観への配慮など住意識の向上・・・の3点だったが、今年から新たに展開されるのは、その後継バージョン。目標像として「あったか長持ちともに育む北の住まい」(次世代に継承される良質な資産となる住宅)というもの。具体的には「住宅の長寿命化」「安心・健康」「環境との共生」「地域らしさ」を目指す具体的なガイドラインとして「北方型住宅基準」が提示されている。さらに今回示された北方型住宅は、品質と性能の向上を目指すとともに「しくみ」で住まいをサポートする姿勢を打ち出したところに新しさがある。
新しい北方型住宅の取り組み 新しさは次のポイント、 ①ルールを決めて、住宅生産者と建築主が工事等の工程を確認しながら建築。 ②建築に関する書類、設計図、確認事項などをＣＤに記録して保管。
この北方型住宅の建築データがサポートセンターに10年間保管され、それが閲覧できるようにしたところがポイントである。いわばこれまでは建築確認申請書の写しが当事者に残るだけで、それが確実に保管される仕組みが無く、それ以降のリフォーム履歴も明確なものが無く、従って中古住宅として流通する段階でも、確たる住宅性能や部材などについてのデータが確認できないまま取引されるのが通例だったのが、第三者機関にそのデータが残るという新しい仕組みが整ったということである。似た仕組みに住宅性能保証制度があるが、現時点での採用が少ないといわれていることから、この制度がどの程度普及していくかは、関係機関の指導力にかかっているといえるだろう。
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中古住宅流通マーケットへの波及が課題に
住宅の性能や構造に関する基本データが第三者機関に保管され、必要な都度閲覧確認ができることを通じて住宅の質の向上を図っていくという考え方は、データベースの構築を通じたストック情報のオープン化という意味を持っている。
課題は、この情報がどのように活用できるかという点だ。登録された北方型住宅の改修履歴も保存され、住宅の性能面での長期にわたる履歴が明らかになることで、ストックの品質が確認できるということになれば、従来中古住宅の価格査定が不動産業者の手によってなされてきたこれまでの「評価」システムとのリンケージが求められることになろう。
住宅が平均で26年程度で解体されているといわれているが、住宅が短命に終わっていたこれまでの考え方の根底には、土地価格が年々上昇し、20年程度で倍額になり、その時点で土地のキャピタルゲインを実現して、次の資産形成にステップアップしていくという考え方が主流だったことがある。いわば建物は土地による価値実現をする補助的なものとして捕らえられ、資産としては専ら土地に目が向けられていたのである。この土地神話が無くなるにつれて、住宅を改修して長く使おうという動きが盛んになってきている。しかし、中古住宅の査定システムは現行ではおよそ15年～20年程度で残価値10パーセント程度としてみる方法が基本になっており、改修に投じられた費用が正当に評価されないきらいがあった。
今回の新しいシステムがそのような視点を目指しているのであろうことは推測できるが、この評価システムが機能するためには、価格の査定・評価と金融機関の査定とが連動していく必要がある。さらに現行の減価償却の考え方も改められなければならないだろう。
建築・リフォーム・中古住宅マーケットの健全化という3つの部門を横断するシステムの構築へ、発展していくことが次の課題であるといえるだろう。
2005年5月
不動産市況アナリスト 志田真郷
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