マーケット環境の変化が確実になってきた
鉄骨造アパートが急減・・・
17年1月の着工動向では、持ち家の減少、貸家の好調で幕があけた。16年の市場別着工動向で気になるデータがある。貸家着工は6年連続増加でバブル崩壊後の最高戸数を記録したことは前回報告したが、その中で異変が起きている。RC、SRCの戸数は相変わらずどんどん伸ばしているが、低層アパート部門では、木造が大幅に増加したのに対して、鉄骨増が激減したことである。昨年の半分近い戸数に減少している。15年が急激な増加基調にあったのと対照的な動きである。原因分析が必要な傾向である。
また、分譲マンションが小樽、函館で着工され、地方でのマンション着工が増加する気配を示している。
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分譲マンションでも変化が現れてきた・・・・・
分譲マンションでも変化が現れてきている。1月、2月で1000戸を超えるマンション供給があったことである。年間3700戸4000戸レベルのマーケットで、四分の一近くが1、2月に供給されるというのは、最近では異例の事態。筆者も各種のセミナーやマーケティングレポートで力説してきたが、確実な変化が起きている。
ひとつは消費税値上げの時期が今回の税制改正で明確に指摘され、07年の値上げ時期までの供給体制を整える必要が格段に強まったこと。さらに住宅ローン減税が毎年12月を過ぎると条件が悪くなる制度が5年間分決定し、年内引き渡し体制が常識となりつつあること、さらに住宅金融公庫のシェアが大きく後退し、供給時期が戦略的に確定しやすくなったことなどが原因である。
その中で、様々な物件が供給されているが、特筆できることでは、久しく供給が無かった手稲区で大型物件が登場し、好調な滑り出しとなっていることである。最近は適地不足から、地下鉄沿線からJR沿線へと立地が変化する傾向にあるが、好立地には物件が次々に供給されて、局地戦争の状態が始まる。手稲でも分譲マンション、分譲宅地が接近したエリアに計画されていて、今後の注目エリアになってくる。
さらに、中央区円山、西28丁目界隈でも3棟から4棟の供給計画が上がっている。先行した北電興業、三菱地所の「宮が丘」マンションは、即完売に近い動きになっている。マンションマーケティングでは、一種の「聖地」ともいえる立地条件で、格安の単価設定で、当初から早期完売が予測されていたが、その通りの結果となりそうである。
分譲マンションは何ヶ月で売れるのがベストか・・・・
分譲マンション事業では、特殊なマクロマーケット環境を除いて、即月完売よりは適当に時間がかかり、竣工時完売が事業としてはベストであるとされている。すぐ売れるのは価格設定が安すぎたせいであると事業担当者が叱責されるからであるといわれている。
筆者は6ヶ月完売がベストであると考えている。物件の登場までのプレ期間、および初月での販売演出、続く初月客に対するフォローときて、第二次キャンペーンでほぼ完売に至るというストーリーである。物件単位の事業の成否を計るには、この程度の時間での勝負が、用地仕込からの総時間を考えると最も効率的で、さらに、マーケットの反応をつなぎとめ、次期開発につなげるためにも効率的であると思われる。
また、販売代理システムが浸透して、一定エリアで販売する戸数が売主シェアと代理業シェアとで逆転し、流通主導型マーケットに変化する場合がある。この場合、売主と販売側との力関係が微妙になる場合がある。開発・設計のコンセプトが問われる商品であるマンションにおいても、流通主導を説いて、「ブックオフ」ならぬ「ハウスオフ」を展開すべしという論を最近聞いたが、コンセプト・性能・プラン・価格・販手法のバランスは大切にしたい。
さらに今年は京都議定書の発効に伴い、各種の省エネ対策がマンション供給の要に成長していく可能性の「萌芽」の年になるものと考えられる。これらマーケットの環境の大きな変化の中で、マーケティング分析と戦略立案の一段の深化が求められている。
2005年３月
不動産市況アナリスト 志田真郷
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